Коммерческая ипотека


2 апреля 2013

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека

Слово «ипотека» в разговорный обиход вошло относительно недавно. Как правило, с данным словом люди часто связывают сделки, которые совершаются с недвижимостью. О существовании коммерческой ипотеки знают далеко не все, а из тех людей, которые о ней знают, только 10% используют эту возможность. Данное пассивное отношение, прежде всего, связано с неграмотностью людей. К примеру, в западных странах многие уже строят бизнес на коммерческом ипотечном кредитовании.

В первую очередь, коммерческая ипотека предоставляется под приобретение коммерческой недвижимости с последующим ее залогом. Главное ее отличие от жилищной ипотеки состоит в том, что она является краткосрочной и обладает высоким коэффициентом процентных ставок, способствующим быстрой выплате долга. В основном, под коммерческую ипотеку попадают офисы, нежилые помещения, магазины, склады и так далее.

Ставки согласно курсу основной валюты варьируются от 12 до 14% годовых. Максимальным сроком коммерческой ипотеки является период в 12 лет, а в среднем - 5-8 лет. Размер первоначального взноса равен ¼ от стоимости приобретаемой недвижимости. Основными требованиями для получения такой ипотеки являются высокий доход и работа на предпринимательском рынке не менее одного года.

Коммерческая ипотека по способу осуществления похожа на жилищную, поскольку здесь также имеется оценка заемщика, объекта покупки, а также первоначальный взнос. Однако имеется и кардинально различное решение в оформлении закладной. В этом случае закладную на недвижимость оформить можно только после того, как заключен договор купли-продажи данной недвижимости.

Имеется также важный момент в процессе регистрации имущества. Федеральная регистрационная служба выдает свидетельство о госрегистрации права на недвижимость без обременений и ограничений. Таким является Федеральный Закон. Как правило, все обременения на данное недвижимое имущество должно подробно описываться в договоре.

В России коммерческая ипотека пока не распространена в связи с несколькими факторами:

1. Крупные компании получают денежные кредиты в банках, поэтому она им не нужна.

2. У малых предприятий нет достаточного доверия со стороны банков, из-за чего она, как правило, им не выдается.

При заключении договора коммерческой ипотеки есть несколько законных путей, отличающихся друг от друга:

1. Оформляется договор купли-продажи, часть денег от покупателя передается продавцу, недвижимость регистрируется в ФРС, после чего регистрируется залоговый договор, в конце регистрации происходит предоставление средств и расчёт.

Такая процедура является самой длительной и носит название затяжной.

Есть и другой вариант.

2. Покупателем составляется предварительный договор и осуществляется оплата по нему определенной части, продавцу выдают обязательство банка по выплате недостающих средств при регистрации залогового договора, происходит регистрация договора займа, заключается договор купли- продажи, выплачивается остальная сумма, причем на протяжении всего времени происходит процесс по регистрации недвижимого имущества.

3. Создается юридическое лицо и оформляется объект недвижимости, покупателем выкупаются акции, и выплачивается кредит, причем объект недвижимости оформляется на него. Данный способ называется выкупом компании. Используют его, как правило, риэлторы.

Делая анализ всех трех способов осуществления коммерческой ипотеки, можно увидеть, что сейчас действующее законодательство не готово работать с данным видом кредитования. Наличие трех разных вариантов, по которым осуществление коммерческой ипотеки проводится по разным нормам, свидетельствует об отсутствии четких правил его регулирования.