Особенности ипотечного кредитования


21 мая 2013

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

Кредитом на приобретение недвижимости (ипотечным кредитом) называется долгосрочный кредит, главное предназначение которого - приобретение коммерческой и жилой недвижимости.

Основная особенность ипотечного кредита – возможность заемщика приобрести недвижимость при внесении только частичной его стоимости (о 10 до 20%) в качестве первоначального взноса. Остальная сумма предоставляется банком при оформлении договора кредитования, период которого может составлять от 6 месяцев до 25 лет.

При оформлении ипотечного кредита заемщик вправе рассчитывать на получение налоговых льгот, получение в собственность жилья, а также находиться вне зависимости от ценовой политики и инфляции на рынке недвижимости.

Ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день варьируются в пределах от 13 до 16% годовых. Кредит погашается ежемесячно, при этом ежемесячные платежи бывают аннуитетными (одинаковыми) либо дифференцированными (убывающими).

Обеспечением по ипотечному кредиту, как правило, является приобретаемая недвижимость, однако в определенных случаях требуется еще и наличие поручителей. Как правило, поручители нужны до тех пор, пока ипотечная сделка не будет зарегистрирована в регистрационной палате и не будет получено свидетельство о праве собственности.

Кроме заемщика в сделке по ипотеке могут также принимать участие и созаемщики. Часть ипотечных программ дает банкам возможность учитывать совокупный доход семьи заемщика, а также в случае необходимости доход созаемщиков (близких родственников). При участии в ипотечной сделке созаемщик берет на себя обязательства по выплате кредита перед банковской организацией, а также обладает правом собственности на данную приобретаемую недвижимость.

Особенности ипотечного кредитования обусловлены выполнением нескольких этапов

На первом потенциальному заемщику требуется собрать нужный пакет документов, к которым относятся:

1. Документы по заемщику:

- удостоверяющие его личность,

- подтверждающие его платежеспособность, профессиональный стаж и прочее (всем участникам кредитной сделки).

2. Документы по недвижимости:

- подтверждающие право собственности,

- технический паспорт,

- подтверждающие отсутствие долгов по налогам и коммунальным платежам, - отчеты независимых оценок о размере стоимости недвижимости;

- прочие документы согласно необходимого перечня.

На данном этапе заемщик должен определиться с программой кредитования и выбрать подходящую недвижимость для покупки. Затем банками проверяется предоставленная заемщиком информация и документация на достоверность и полноту. Согласовываются также основные условия предоставляемого кредита.

В течение следующего этапа происходит изучение банком кредитной истории заемщика, созаемщиков и поручителей, оценка финансового риска и разные параметры кредитования. После этого кредитный комитет принимает решение о возможности предоставить ипотечный кредит. Пакет документов проверяется на протяжении довольно большого количества времени. Как правило, сбор и рассмотрение документов можно немного ускорить, если прибегнуть к услугам риэлторов, аккредитованных банком.

Третий этап подразумевает заключение договора по ипотеке, а банковская организация производит предоставление кредита заемщику на счет. Банк полностью контролирует ипотечную сделку. Деньги будут перечислены со счета клиента на счет продавца лишь после того, когда все документы будут сданы в регистрационную палату для регистрации. Покупаемую недвижимость необходимо застраховать в пользу банка. В некоторых случаях требуется страхование и жизни заемщика. Все затраты, связанные с оплатой оценки стоимости приобретаемой недвижимости, регистрации необходимых документов, комиссий за открытие и ведение счета полностью ложатся на заемщика.

Дальнейший этап является самым продолжительным, в течение которого погашается кредит, недвижимость переходит в собственность заемщика. Однако заемщик, став собственником недвижимости не имеет права осуществлять с ней никаких сделок. В этом случае на недвижимость накладывается обременение, поскольку она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту. В случае, когда заемщик по каким-нибудь причинам не способен далее выполнять обязательства, взятые перед банком, последний может по заявлению должника рассмотреть возможное изменение некоторых условий по выплате (отсрочка платежа, изменение графика и прочее).

В определенных случаях банки разрешают продажу недвижимости в целях приобретения более дешевой. Это является для заемщика шансом рассчитаться с банком, при этом, не потеряв жилье. В случае наступления страхового события обязательства по выплате будут возложены на страховую компанию.

На финальном этапе кредитный договор закрывается, после полного погашения заемщиком кредитной задолженности. Далее с недвижимости снимают обременение, и заемщик уже становится его полноправным собственником.

Самым большим «минусом» в ипотечном кредитовании является наличие больших переплат за приобретение недвижимости, поскольку кроме переплаты по кредиту должник оплачивает еще оформление всех сделок и страхование. Размеры ежемесячных платежей иногда достигают 30-50% от ежемесячного дохода заемщика.

Покупка недвижимости при помощи ипотечного кредитования на сегодняшний день - едва ли не единственный способ решить жилищный вопрос. Вследствие высоких цен на жилье не все могут позволить себе приобрести квартиру путем наличного расчета. Однако перед оформлением ипотечного кредита необходимо очень детально изучать условия кредитования и реально оценивать собственные материальные возможности на долгий период. Иными словами, следует учитывать все особенности ипотечного кредитования.