Ипотека: 4 типичные ошибки, которые делают заемщики


23 октября 2013

Ипотека: 4 типичные ошибки, которые делают заемщики

Ипотека: 4 типичные ошибки, которые делают заемщики

К сожалению, в России только небольшое количество жителей способно приобрести жилье, не привлекая при этом заемных средств. Кроме того, ипотечный кредит также доступен не всем. Однако, если уже принято решение о вступлении в 20-летнее кредитное рабство, нужно остановиться на мгновение и перепроверить, на всем ли получилось сэкономить.

Ошибка номер 1: вид платежа.

Различные ошибки в процессе оформления кредита иногда сильно ударяют по бюджету. Как правило, их можно свести к нескольким моментам, на которые часто не обращают внимания многие заемщики. В первую очередь, это тип погашения ипотечного кредита.

Различают 2 вида платежей по кредитному долгу - аннуитетный и дифференцированный. Они отличаются в части структуры погашения основного долга и выплат по процентам. Аннуитетный способ предполагает, что денежные средства сначала идут на выплату процентов и только в течение нескольких последних лет заемщиком погашается основная часть. При дифференцированном виде погашения постепенно уменьшается величина ежемесячной выплаты. Иными словами, каждый месяц человек выплачивает одинаковую долю от основной части займа, и в результате снижается процент, необходимый для погашения.

Недостаток дифференцированного платежа заключается в высоком размере первого платежа, однако в долгосрочной перспективе это дает возможность сохранения крупной суммы. К примеру, если взять кредит в размере 3 млн. руб. сроком на 20 лет при ставке в 13%, то заемщик будет выплачивать 5 млн. 435 345 руб. при использовании аннуитетного вида выплат. Если говорить о дифференцированном способе оплаты, то сумма уже составит всего 3 млн. 916 250 руб. В этой ситуации экономия составляет практически 1,5 млн. рублей.

Возможность выплаты кредита при помощи дифференцированного метода предоставляется такими кредитными учреждениями, как Газпромбанк, «Петрокоммерц», «Нордеа», КБ «Солидарность» и некоторыми другими. Однако, многие банковские организации сводит на нет такую возможность. Поскольку это не выгодно кредитору, а только заемщику.

Ошибка номер два: страховка.

Второй типичной ошибкой заемщика считается его неумение подобрать правильную страховку. Как правило, в ходе оформления ипотеки банковское учреждение навязывает «свои» страховые организации, чьи условия обычно крайне невыгодны заемщику. Удивительно, но никто еще пока не отнимал у заемщика право выбора. Вот почему можно и даже нужно подыскать приемлемые для себя варианты страхования жилья, жизни и трудоспособности клиент (честь банков требуют и это). При этом банк обязан одобрить ту страховку, которую клиент оформляет самостоятельно.

Однако здесь существуют некоторые подводные камни. По утверждению Анны Бурдиной (адвокат фирмы «Хренов и партнеры»), отсутствие или наличие страхового договора оказывает прямое влияние на некоторые из условий оформляемого договора ипотеки. Банковская организация может изменить размер первоначального взноса либо величину процентной ставки. Следует также отметить, что процентную ставку могут увеличить на 3-7% при отказе заемщика оформлять полис страхования трудоспособности и его жизни.

По сообщению эксперта, в некоторых случаях процентную ставку могут назначить в зависимости от компании, в которой оформляется договор страхования. Хотя ФАС РФ ввел запрет кредитным учреждениям на ограничение заемщиков в выборе страховой организации, банки хотят находиться в полной уверенности относительно платежеспособности страховой организации, желая работать лишь с уже проверенными партнерами. Вот почему, чтобы отбить у потенциального заемщиков охоту самостоятельно выбрать страховщика, они применяют прием с увеличением кредитной ставки.

Ошибка номер 3: знай собственные права.

В Российской Федерации многие люди не могут купить свое жилье даже под ипотеку. И на самом деле, стоит только поставить себя на место совсем молодого ученого, который развивает отечественные технологии, с достойной, но маленькой зарплатой, чтобы понять, что оформление ипотечного кредита в такой ситуации является весьма проблематичным процессом. В этом случае может помочь государство.

Вот уже более 10 лет длится функционирование Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Некоторые категории граждан имеют возможность значительно сэкономить на ипотеке, если обратятся в данную организацию. АИЖК поддерживает ученых, молодых учителей и военных, которым предоставляется возможность получения ипотечного кредита с невысоким первоначальным взносом и уменьшенной ставкой.

Кроме того, молодые ученые всегда могут рассчитывать на более низкую процентную ставку и особый график платежей, учитывающий постепенный рост дохода конкретного специалиста во время его карьерного роста. Кроме того, если у ученого появятся дети, то величина ежемесячной выплаты уменьшается на срок в 1,5 года.

Специальной программой «Молодые учителя» подразумевается снижение первоначального взноса до 10% и возможность оплачивать его часть за счет госсубсидий. При этом процентная ставка составляет 8,5%.

Если говорить о военнослужащих, то они могут получить кредит в размере 2 млн. 200 000 руб. с единовременным взносом не меньше 10% от стоимости покупаемого жилья. Величина процентной ставки на рынке первичного жилья составляет 9,75-10,75% (зависит от возраста заемщика).

Кроме того, не следует забывать, что АИЖК дает возможность использования материнского капитала для внесения первоначального взноса. С 01.01.2013 г. его размер составляет 409 000 рублей.

Ошибка номер 4: налоги.

В настоящее время существует один способ сохранения своих сбережений в подобном разорительном процессе (выплата ипотеки). При наличии официального трудоустройства и получения «белой» зарплаты ежемесячно в бюджет государства уходит 13% от дохода. Для людей, оформляющих ипотеку, есть небольшой презент. Они могут получить имущественный вычет. Безусловно, придется пройти все радости бюрократических процедур с заполнением декларации о доходах, однако это является реальным способом сэкономить на погашении кредита. Иными словами, государство возмещает заемщику 13% от расходов, связанных с приобретением жилья.

Выплата ипотеки – это дело, которое требует недюжинного ума, терпения, а иногда и хитрости. Не нужно забывать про законные лазейки, чтобы банковская организация получила по возможности как можно меньше денежных средств. Тех людей, кто сумел не сдать позиций и вырваться из ипотечного плена, при этом сэкономив некоторые средства, можно с уверенностью назвать финансовыми гениями.