Как выбрать ставку по ипотеке с выгодой для себя


6 ноября 2013

Как выбрать ставку по ипотеке с выгодой для себя

Как выбрать ставку по ипотеке с выгодой для себя

Решение об оформлении ипотечного кредита на квартиру зачастую дается довольно непросто с учетом того, что в момент заключения ипотечного договора заемщик обрекает себя на добровольное многолетнее и не каждый раз выгодное сотрудничество с кредитным учреждением. Вот почему потенциальный получатель жилищного кредита должен не просто со всей серьезностью и ответственностью подходить к выбору оптимального банка, но также определиться с различными параметрами с максимальной для себя выгодой, начиная типом ипотечной программы с валютой кредита и заканчивая методом его досрочного погашения.

К примеру, довольно трудным выбором (в особенности для неискушенного гражданина в сложных сплетениях банковских определений и терминов) может оказаться процентная ставка. На сегодняшний день некоторые банки могут предложить на выбор три разновидности процентных ставок по жилищным кредитам – фиксированную, плавающую и комбинированную.

Обычно в ходе подписания договора на ипотеку заемщик выбирает более легкий на его взгляд путь, останавливаясь на наиболее распространенном виде ставки - фиксированной. Безусловно, почти во всех случаях выбор хорошо себя оправдывает. Однако все же, перед тем как решительно поставить галочку рядом с соответствующим пунктом, следует попытаться разобраться, что именно представляют собой другие два варианта. Может оказаться так, что именно в конкретном случае комбинированная либо плавающая процентная ставка станет более выгодной.

Итак, давайте попробуем разобраться во всех плюсах и минусах, которые существуют у данных 3-х видов ставок.

Фиксированную процентную ставку называют так потому, что являясь установленной при оформлении ипотечного договора, она не изменяется на протяжении всего периода погашения кредита. Преимущество данного вида ставки заключается в стабильности - банком устанавливается точный график необходимых платежей, а заемщик может всегда рассчитывать бюджет таким образом, чтобы платежи вносились регулярно и в определенный срок.

Особенно фиксированный вариант является удобным для тех, кто оформляет кредит на длительный период времени и не собирается возвращать его досрочно. Однако даже в этом, наиболее простом случае, заемщику иногда приходится сталкиваться с подводными камнями.

«В кредитном договоре может содержаться условие, согласно которому кредитор вправе в одностороннем порядке, на согласуя свои действия с заемщиком, изменить величину процентной ставки». Об этом предупреждают специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, они добавляют, что в качестве повода для изменения процентной ставки в сторону увеличения может стать ухудшение ситуации в стране или отрицательное изменение конъюнктуры на финансовом рынке. Не рекомендуется подписывать кредитный договор, где есть такое условие. В противном случае можно столкнуться с увеличением размера платежей по кредиту как раз в то время, когда увеличится риск финансовых трудностей вследствие нестабильной экономической ситуации.

Плавающая ставка включает в себя две части. Первая – это постоянная величина, которая в ходе заключения договора зафиксирована на весь период кредитования, тогда как вторая часть так называемой плавающей ставки является переменной. Ее рассчитывают на основании какого-либо рыночного индекса. В частности, для кредитов в такой валюте, как доллары США, в качестве такого индекса используют LIBOR (лондонскую межбанковскую ставку предложения – переменную величину, показывающую, под какие именно проценты банковские организации готовы друг друга кредитовать), а в евро - EURIBOR (европейскую межбанковскую ставку).

В качестве основы для расчета такой ставки для рублевых кредитов могут выступать MosPrime (так называют российскую индикативную ставку предоставления кредитов в рублях на московском рынке) или ставка рефинансирования ЦБ РФ (8,25%). Например, ВТБ24 для подобных расчетов пользуется ставкой рефинансирования, при этом прибавляя к ней 3-3,75%, что зависит от величины первоначального взноса. Юникредит банк использует формулу: MosPrime 6 мес. + 5,00%.

Зачастую банки пересматривают величину плавающей ставки дважды в год. В частности, в ВТБ24 в ходе пересмотре ставки учитывают уровень ставки рефинансирования на 1.04 и 1.10 каждого года, тогда как в ОТП Банке пользуются средним арифметическим значением MOSPRIME 6 мес. за тридцать календарных дней, которые предшествуют 15.05 и 15.11. Обычно плавающая процентная ставка гораздо ниже, чем фиксированная, что может вылиться в значительную экономию во время выплат процентов.

Однако с другой стороны, кредиты под плавающую ставку обладают высоким процентным риском, так как увеличение лежащего в базе данной ставки индикатора приводит к росту размера платежа по кредиту. В качестве наглядного примера данной возможности выступает последний экономический кризис: с 2008 года по начало 2009 ставка MosPrime 3М увеличилась в 3,6 раз, что довольно печальным образом сказалось на состоянии заемщиков. В настоящее время, помня об этом негативном опыте, часть банков в своих программах, имеющих «плавающий процент», стараются ввести ограничения по наибольшему значению этой ставки. В частности, согласно программе АИЖК под названием «Стандарт» такое ограничение равняется 16% годовых.

Однако не стоит забывать, что в случае падения индикатора-основы сразу снижается ставка по кредиту, а это довольно выгодно для заемщика, но невыгодно для банковской организации. Вот почему финансовые учреждения устанавливают также минимальный порог значения плавающей ставки (к примеру, 5 процентов по программе «Стандарт»). Таким образом, плавающая ставка является удобной, если заемщик собирается погашать кредит в короткие периоды времени или рассчитываться с банком в досрочном порядке. В этом случае будет больше гарантий того, что платеж не поменяется слишком кардинально.

Комбинированную процентную ставку считают в некотором роде компромиссом между плавающей и фиксированной процентными ставками. В несколько первых лет процентную ставку фиксируют на постоянном уровне (более низкий, нежели среднерыночные ставки). Как правило, данный период составляет не больше пяти 5 лет, однако некоторые банковские организации дают возможность фиксирования ставки на более продолжительный срок (до 15 лет, к примеру, в Юникредит банке). Причем заемщик обладает возможностью самостоятельного выбора периода фиксации, в конце которого процентную ставку делают плавающей. Однако не следует забывать, что чем будет больше период фиксации, тем большим окажется процент, который должен платить заемщик. Связано это с тем, что любые кредиты с долгим сроком фиксации ставки обладают большей степенью риска для банковской организации.

Один из плюсов комбинированной ставки заключается в стабильности на протяжении первых лет выплат (фиксированных) по кредиту и возможности для заемщика за данный период времени улучшить материальное положение. Затем ему будет не так страшно перейти на плавающую ставку.

Иными словами, у каждого вида процентных ставок есть плюсы. Выбирая подходящий вариант, следует учесть срок кредитования и то, каким образом заем будет отдаваться. Помимо этого, нужно брать во внимание нынешнее состояние экономики и возможные варианты развития ситуации в дальнейшем. Верное решение может принять лишь сам заемщик, оценив собственную платежеспособность в динамике с учетом внешних условий на момент оформления кредита, а также в прогнозе.