Скрытые комиссии при покупке жилья в России


9 ноября 2013

Скрытые комиссии при покупке жилья в России

Скрытые комиссии при покупке жилья в России

Приобретение нового жилья – это, безусловно, хорошее дело, однако довольно хлопотное. Конечно, с одной стороны это приятные хлопоты, поскольку мечты о собственном семейном гнездышке становятся реальностью. Тем не менее, перед началом обустройства этого гнездышка, нужно пережить много не совсем приятных минут и встретиться с большим количеством непредвиденных проблем.

И это неудивительно, ведь приобретение жилья является заведомо непростой процедурой, к которой необходимо готовиться заранее, чтобы избежать напрасной паники. Самое главное, необходимо быть готовым, что общая величина расходов в итоге окажется выше на порядок, чем стоимость присмотренного жилья. Какой же в результате является данная сверхстоимость? Какое количество средств необходимо иметь в загашнике для того, чтобы не сорвалась сделка?

В ходе оценки жилья следует учитывать довольно большой перечень услуг, которые следует оплачивать, перед тем, как стать полноправным хозяином жилья. В случае, если крупно повезло и удалось подыскать самостоятельно оптимальный вариант, то можно хорошо сэкономить на услугах агентства недвижимости. Однако даже в этой ситуации оформление сделки рекомендуется доверить профессионалам. Вот почему не желательно полностью исключать риэлторские услуги: сложностей будет намного больше, а расходы могут оказаться не меньшими.

Чтобы оценить все дополнительные расходы сверх заявленной стоимости квартиры, решено было обратиться к профессионалам на рынке недвижимости и ипотеки для получения ответа, так сказать, из первых уст.

По словам руководителя управления на вторичном рынке компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шлома, посредством агентства недвижимости жилье приобрести быстрее, надежней, проще, и, как бы странно это не показалось, дешевле. Кроме того, эксперт рассказал, какие именно расходы, кроме стоимости квартиры, придется понести покупателю, если он обратиться в риэлторское агентство. Итак, появляются затраты, которые связаны с наличием возможных дополнительных проверок и дополнительного сбора документов (к примеру, с узакониванием перепланировки – каждая третья квартира имеет перепланировки). При этом вопрос оплаты в этом случае остается открытым. Платит продавец, покупатель или агентство. Кроме того, дополнительные расходы появляются в ходе осуществления взаиморасчетов по совершаемой сделке (безопасность и инкассация средств, аренда банковской ячейки, открытие аккредитивов и прочее).

За данные услуги риэлтерские агентства в среднем берут 3-6 процентов от стоимости покупаемого жилья. Конечно, каждый решает сам, обращаться за услугами к риэлторам либо нет. Та ли это ситуация, когда нужно экономить? В любом случае во главу угла, безусловно, ставится вопрос безопасности сделки. Именно агентство недвижимости способно предоставить такие гарантии, неся ответственность за совершаемую сделку. А вот в противном случае полная ответственность ложится уже на покупателя.

При обращении в риэлторское агентство клиент избавляет себя от необходимости искать оптимальные варианты, поскольку происходит заключение договора с агентством на предмет подбора жилья (как правило, предполагается поиск 10-15 вариантов), после чего объекты недвижимости показываются клиенту. После того, как выбор сделан, наступает время переговоров с продавцом данного жилья. Затем требуется грамотное оформление авансовых отношений или договора предоплаты, где полностью описывается сделка. Каждое агентство должно постараться по максимуму снизить стоимость, заявленную продавцом, защищая при этом интересы клиента-покупателя. В агентстве оказывают содействие в проверке подобранного объекта и в осуществлении совершенно безопасных взаиморасчетов покупателя и продавца. Кроме того, обеспечивается передача квартиры, физическое и юридическое освобождение. Иными словами, клиент станет обладателем безопасного жилья и будет полностью избавлен от вероятных рисков.

Однако не стоит исключать какие-либо непредвиденные расходы, к примеру, продавец может не уплатить пошлину, а ожидать, пока он это сделает (если сделает вообще), не всегда хочется. Или может потребоваться дополнительно какой-либо заверенный нотариально документ. Вот почему закладывать денежные средства на оплату риэлторских услуг следует все же на максимальный процент от цены жилья - 6%. А лучше даже немного накинуть (хотя бы 2-3%), чтобы быть полностью спокойным.

В случае, когда для приобретения квартиры оформляется ипотечный кредит, то здесь уже, безусловно, отдельная история, поскольку разброс цен является довольно широким и многое зависит от условий и того срока, на которых берется ипотечный кредит. В данной ситуации жилье иногда обходится в 1,5 и даже в 3 раза дороже.

Каким образом рассчитывается реальная стоимость жилищного кредита, в том числе все расходы и комиссии во время получения кредита? Какую сумму составляют дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита?

Чтобы разобраться в данных вопросах, было решено обратиться за помощью к начальнику управления продаж ипотеки «Нордеа Банка» Роману Слободяну.

Затраты делятся на три составляющие части:

1. Страхование – около 0,6% от размера займа.

2. Проведение оценки недвижимости, которая выполняется в независимой компании – около 5 тысяч рублей для квартиры и 15 тысяч рублей для загородного жилья.

3. Осуществление самой сделки – аренду ячеек, открытие аккредитива, который предназначен для расчета контрагентов (3 тысячи рублей), нотариальные услуги (доверенность, оформление ДКП, расписки и так далее – 7 тысяч рублей), оплату госпошлины за регистрацию в регпалате. В сумме все это составляет около 10 тысяч рублей.

Однако не все перечисленные расходы обязательно появляются в каждой определенной сделке.

Если говорить об общей стоимости кредита на квартиру, то эксперт рассчитал ее на примере ипотечного продукта в «Нордеа Банке».

В качестве примера были взяты следующие данные:

- Стоимость жилья - 6,5 млн. рублей.

- Сумма кредита (90% цены) – 5,85 млн. рублей.

- Период кредита – 30 лет.

- Процентная ставка – пять первых лет - 11,5% (фиксированная), а с 6-го года: MosPrime 6 мес. + 5% (происходит пересчет каждый год в определенную дату).

Общая стоимость рассматриваемого примера кредита составляет 12,96% (на момент предоставления сведений).

В конце хочется дать пару советов для тех, кто собирается купить новое жилье. Выбирая валюту для ипотеки, следует определить степень риска, на который человек готов пойти при оформлении кредита. В частности, если выбрать рубли, то риск зависимости от курса валютного отсутствует. Тем не менее, валютные кредиты обычно предлагаются по гораздо более выгодным процентным ставкам, нежели рублевые. К примеру, в «Нордеа Банке» разница в ставках достигает 4%. Иными словами, при оформлении небольшого кредита и наличии возможности для его довольно быстрого погашения, например, за 2-3 года (при продаже другой недвижимости), валютная ипотека бывает более выгодной, а риски уменьшаются благодаря короткому сроку и наличию актива для продажи.

Кроме того, большинство агентств недвижимости активно сотрудничает с банковскими организациями, которые предоставляют ипотеку, и, следовательно, имеют возможность предлагать более выгодные и оптимальные условия кредитования. Представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома добавляет, что они сотрудничают, как правило, с наиболее крупными банками, имея при этом в каждом из них некоторые преференции. Ими являются банки, обладающие около 98% объема всего рынка. Следовательно, у клиентов такого агентства также появляются преференции от каждого из банков-партнеров. Иными словами, когда человек придет в дружественный банк за ипотекой в качестве стороннего человека, то условия по оформлению кредита у него будут хуже, нежели у того, кто придут в агентство. В действительности, если даже клиент не воспользовался услугами риэлтора, а просто пришел и обратился с вопросом по ипотеке, агентство ему, конечно, помогает. Более того, на подобной операции клиент может даже заработать 0,5-1% (к примеру, когда кредит оформляется на 20 лет, в среднем его экономия будет составлять 1 млн. руб.).

Таким образом, исследования проблемы, связанной с дополнительными расходами при приобретении жилья, дали выводы, что до 10 процентов от стоимости любого жилья все же нужно иметь. В этом случае можно быть полностью уверенным в том, что не будут страшны никакие непредвиденные траты. Хотя для потенциальных покупателей имеется довольно хорошая новость, которой поделился Сергей Шлома.

Дело в том, что в настоящее время на рынке сложилась такая ситуация, что покупатель может поторговаться, в результате чего жилье иногда обходится четко по заявленной цене или даже немного дешевле. В любом случае, можно смело торговаться, чтобы купить удачное жилье.