Альтернатива ипотеке: плюсы и минусы покупки недвижимости в рассрочку


15 ноября 2013

Альтернатива ипотеке: плюсы и минусы покупки недвижимости в рассрочку

Альтернатива ипотеке: плюсы и минусы покупки недвижимости в рассрочку

Каждый человек начинает рано или поздно осознавать необходимость обладать собственным жильем. В ярких рекламных плакатах банковских организаций любого могут привлечь образы независимости, постоянной «крепости», теплоты уюта и очага. Иными словами, очень просто сыграть на чувствах того человека, который проживает с 3-мя поколениями под единой крышей либо отсчитывает ежемесячную плату за съемную квартиру хозяину.

Планировка новостроек с превосходными коммуникациями является действительно сладким плодом, который по-прежнему остается недоступным для большинства. Острая проблема с жильем, в соответствии с социологическими опросами является по-прежнему актуальной для 65-70 процентов населения.

Если каких-то 150 лет назад большая часть граждан страны находилась в рабстве, то данный факт не замалчивался, однако в настоящее время при официальном всеобщем либерализме граждане России должны одновременно нескольким «баринам», таким как ЖКХ, банки, коллекторы.

Если адекватно оценить ситуацию, то в настоящее время возможность приобрести квартиру для семьи со средним достатком является невысокой. Во многих случаях, своих сбережений не хватает, чтобы купить квартиру, тогда на помощь приходят различные предложения о рассрочке. Согласно экономическому словарю, рассрочкой называется метод оплаты, когда платеж осуществляется не за один раз всей суммой, а по частям. При подобной операции продавцы становятся кредиторами, а покупатели - заемщиками.

Иными словами, ипотечное кредитование является также одним из разновидностей рассрочки. Будет верно отметить, что ни какой продавец не будет делать такой подарок, предоставляя возможность оплатить товары по частям даром. Вот почему к стоимости недвижимости добавляется некоторый процент. Это называется интересом продавца. При невозможности приобрести жилье за собственные деньги, нужно готовиться переплачивать за нее, причем 30-100 процентов от стоимости квартиры.

Явные плюсы ипотечного кредита всегда могут расписать в каждом представительстве банка. Заемщик получает в собственность свои законные метры новостройки либо квартиры со вторичного рынка, после чего на протяжении нескольких лет (3-30) обязуется исправно возвращать банку «дань» в виде ежемесячного платежа. Сначала заемщику требуется собрать довольно солидный перечень документов. Стоит оговориться, что за прошедшие годы кризиса некоторые условия ипотеки стали более лояльными. В частности, если раньше банк просил представить справку, подтверждающую доходы 2-НДФЛ, то сейчас хватает справки о доходах в соответствии с формой банка, либо вообще в произвольной форме. Самое главное, на ней должна стоять печать с подписью работодателя. По этой причине удалось увеличить число предоставленных кредитов в целом по стране, однако их качество значительно уменьшилось.

Стоит сказать, что на современном этапе экономики риск ипотечного кредитования является довольно высоким для банков, что связано с длительным периодом предоставления средств и статистикой процентов непогашения по кредиту. Вот почему кредиторы требуют залог, который можно отобрать у заемщика при не выплате кредита. Выдача займа под залог недвижимости носит название ипотека.

На стадии заполнения документов нужно обратить внимание на то, что оплата и непонятные комиссионные проценты иногда взимаются прямо на ровном месте: за снятие наличных, оплата за факт рассмотрения заявки, обязательное страхование, плата за риэлторские услуги, договор. Все вышеперечисленное в результате составляет довольно приличную сумму. При желании погасить долг раньше обозначенного срока банк берет дополнительную комиссию, поскольку эти денежные средства банк также брал на длительный срок. Следовательно, в будущем у банка появится проблема применения заранее возвращенного кредита, взятого под выгодный для банка процент.

Однако совсем не обязательно связываться с банком, поскольку существуют иные способы приобретения жилья в рассрочку. К примеру, заключается договоренность с хозяином недвижимости (или застройщиком). В этом случае к договору о купле-продаже прикрепляется договор, в котором говорится об отсроченном платеже. В этой ситуации продавец поставит подпись о продаже жилья лишь в тот момент, когда покупатель полностью выплатит всю сумму денежных средств, тогда как в течение всего этого времени он может проживать в приобретенной квартире, постепенно выплачивая деньги за нее.

Большинство застройщиков, которые смогли возвести в течение последних лет целые кварталы комплексов жилья, ожидают клиентов, объявляя постоянно о различных акциях, скидках, специальных предложениях. Они всегда готовы к распродаже квартир по лучшим, нежели у конкурентов, условиям. Одно из требований – это наличие первоначального взноса за жилье в размере 30-80 процентов от рыночной стоимости. Плюсом является ориентация застройщика на скорейшее получение средств за жилье и не выдвижение требований по поводу дополнительных платежей для получения большей доходности данного мероприятия.

По причине уменьшения спроса на рынке жилья за последние пару лет большинство застройщиков стали активно предлагать рассрочку платежей. Период беспроцентной рассрочки редко бывает выше, чем период постройки самого объекта недвижимости. Зачастую небольшой процент все-таки имеется, однако при этом условия значительно легче, нежели те, что предлагает банковская система. Такой вариант под названием «рассрочки от застройщика» вместе с простотой заключения сделки все же не исключает возможные риски.

Существующие схемы предоставления рассрочки платежей часто с экономической точки зрения намного выгоднее и для покупателя, и для продавца, однако с законодательной точки зрения, не в пример банковским ипотечным кредитам, они значительно меньше защищены. Вот почему в ходе заключения договора о предоставлении рассрочки нужно обращать большое внимание на две особенности: последствия в связи с просрочками платежа и схема перехода прав собственности уже непосредственно к покупателю. Типовой банковский договор подробно расписывает данные моменты, тогда как у рассрочки нет твердых законодательных норм, поэтому любой формулирует собственные специфические условия и требования, при невыполнении которых у заемщика могут быть даже более серьезные и тяжелые последствия, чем по договору ипотеки.

Если все-таки получилось купить долгожданную квартиру в рассрочку, то следует понимать, что наиболее сложные и неприятные моменты еще впереди. Речь идет о многих годах постоянных ежемесячных выплат. При получении желанного дома и уюта приходится столкнуться с необходимостью ежемесячно погашать некоторую сумму долга. При не вовремя уплаченному ежемесячному взносу по ипотечному кредиту придется платить штрафы и пени.

При возникновении у заемщика материальных затруднений с некоторыми банковскими организациями можно договориться по поводу отсрочки на несколько месяцев. Однако долг все равно нужно погашать в полной мере, кроме того, не со всеми получается договориться. Большинство семей со средним доходом отказываются от отпуска, оздоровления детей, начинают скромно питаться, не могут обновить гардероб.

Иными словами, такое блюдо, как ипотечное кредитование даже под очень аппетитным соусом является зависимостью, которую по своей же воле на себя принимает человек. Многие люди решают купить жилье в рассрочку, находясь в уверенности в собственных силах выплачивать подобные обязательства. При готовности вносить первоначальный взнос нужно внимательно изучить условия рассрочки.

Возможно, есть более выгодные варианты, к примеру, аренда с перспективой выкупа. Здесь не будут переплачиваться лишние проценты, кроме того, покупатель с продавцом остаются в выигрыше. Основным риском является изменение ситуации рынка недвижимости и увеличение/уменьшение цены на конкретное жилье. А если, к примеру, «задействовать» такие надежные механизмы, как жилищный накопительный кооператив, тогда картина будет абсолютно другой.

Поскольку помимо варианта «взять в долг» и тревожно ожидать завтрашнего дня, существует привычное накопление. Что такое ЖНК? ЖНК является накопительным финансовым институтом, предоставляющим рассрочку при приобретении жилья, которая может быть смело названа ипотекой без кабалы. Царская Россия еще в 19-м веке имела прототип ЖНК (немецкие стройсберкассы).

В советский период происходило существование жилищных строительных кооперативов и касс взаимопомощи, где граждане могли добровольно накапливать деньги для помощи пайщикам данных касс при возникновении финансовых трудностей. Да и в современной истории страны ЖНК работают уже не первый день.

Иными словами, идея объединения населения для решения больших финансовых проблем посредством добровольного накопления средств совсем не нова. При приобретении жилья подобная идея на сегодняшний день смогла найти отражение и законодательное обеспечение именно в жилищных кооперативах. Посредством чего зарабатываются средства в кооперативе?

В ходе вложения в строительство домов для реализации по рыночным ценам, даже имея наиболее низкие цены на жилье, такой кооператив обладает доходом в размере 27-35 процентов годовых, тогда как пайщикам квартиры передаются уже по себестоимости. Как раз такая экономия получается в случае накопления первоначального взноса, когда не начисляются проценты на сбережения.

В то время, как первые пайщики появлялись в кооперативах по причине того, что им отказали в выдаче кредита все банки (переселенцы, молодожены, многодетные семьи, пенсионеры), то за последнее время в составе членов ЖНК произошли существенные изменения.

К вышеназванным категориям присоединились немного осторожные граждане, не имеющие «финансовых и жилищных проблем», получающие большой доход в кооперативе на собственные накопления. Большинство из них смогли достичь определенных высот в карьере или же бизнесе и считают, что способ накопления средств в ЖНК самым безопасным и основательным, который испытан уже на прочность сложным временем.