Ипотека или аренда: как решить квартирный вопрос с выгодой


19 ноября 2013

Ипотека или аренда: как решить квартирный вопрос с выгодой

Ипотека или аренда: как решить квартирный вопрос с выгодой

Согласно данным статистики, каждый 10-ый житель России задумывается о приобретении жилья. Некоторые хотят для себя более комфортные условия и просторное жилье, кто-то хочет уехать из-под родительской опеки, а кому-то совсем негде жить. Безусловно, хочется иметь собственное жилье и строить свое гнездышко по собственному вкусу, не снимая временную квартиру.

Тем не менее, приобрести новую квартиру либо дом не всегда просто, особенно для большинства россиян. В противном случае рынок сдачи жилплощади в аренду так бы не процветал. Одновременно с этим стоимость жилья в аренду ежегодно увеличивается, в то время как стоимость квадратных метров, к примеру, в Москве (по данным статистики риэлторских агентств) за последнее время стабилизировались и немного даже уменьшается.

В частности, по данным статистики агентства «Миэль» за июль, в среднем стоимость московских новостроек в июле составляет 220 300 рулей за кв.м. Это ниже на 2,5%, нежели в июне. Если говорить о цене в долларах, то по сравнению с июнем она уменьшилась на 3,7%, составив 6737 долларов за кв.м.

В исследованиях компании «Миэль» говорится, что средневзвешенная стоимость предложения на жилье в наиболее бюджетных новостройках столицы эконом-класса равняется 101 700 руб. за один кв. м. (-2,1% за месяц). В свою очередь, снять 1-комн. квартиру без каких-то излишеств на краю Москвы можно минимум за 30 000 руб. (если повезет). Иными словами, чем будут лучше условия, предлагаемые в сдаваемой квартире, тем она будет дороже.

Выходит так, что при покупке однокомнатной квартиры эконом-класса, например, площадью в 40 кв. м, она обойдется в сумму около 4 млн. рублей. И хорошо еще, когда состояние жилья дает возможность вселиться в нее сразу с момента приобретения. А ведь иногда требуется еще и ремонт. Что делать, когда средств нет даже на первоначальный взноса - ведь как раз данная категория граждан России превалирует среди всех тех, кто старается решить дилемму – взять ипотеку или арендовать квартиру?

Большинство россиян боятся ипотеки по причине возможного возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций, таких как, потеря работы либо трудоспособности на некоторый период времени. Именно это часто становится основным фактором в решении оплачивать съемное жилье арендатору (ведь с ним проще договориться), а не подписывать договор ипотеки в банке. В последнем случае при потере платежеспособности должник потеряет и саму квартиру, и те деньги, которые он ранее внес за нее, а сам окажется на улице. Однако так ли это на самом деле?

«По поводу того, с кем легче договориться, с банком-кредитором или же арендодателем, вопрос довольно спорный», - утверждает Роман Слободян, начальник управления по продажам ипотеки Нордеа Банка.

«Если говорить об арендодателе, то ему легче выгнать арендатора и найти нового, нежели постараться вникнуть в возникшие проблемы с оплатой. В свою очередь, банк не заинтересован выселять жильцов и реализовывать квартиру и готов пойти на некоторые уступки, когда заемщик попадает в сложную финансовую ситуацию, предлагая рассрочку, реструктуризацию и другие инструменты. Следует обязательно помнить о том, что желательно как можно раньше обратиться в банковское учреждение и заявить о возникших проблемах, нежели оттягивать до последнего, пока ситуация н станет совсем критической».

Однако главное, в чем уверяет Р. Слободян, при утрате платежеспособности клиента всегда имеет выбор: он может договориться с банком или, когда точно ясно, что платежеспособность не будет восстановлена в прежнем объеме, попросить банк реализовать квартиру из-под залога. В данной ситуации заемщик получает возможность самостоятельной реализации квартиры по рыночной стоимости, и на оставшиеся деньги после продажи и возврата кредита приобрести себе недвижимость меньшей площадью или в каком-либо другом районе.

Это все относится к вопросам финансовой грамотности граждан. В России у большинства людей сложился стереотип о том, что в банке никогда не станут прислушиваться к заемщику и готовы в любое время отнять приобретенное имущество, которое находится в залоге. В действительности это вовсе не так. Банковские организации прибегают к взысканию на недвижимость лишь в самых крайних случаях, если заемщик совсем не выходит на связь или не хочет идти на уступки. Однако даже в данной ситуации большинство вопросов получается решать без суда.

Можно рассчитать на специальном ипотечном калькуляторе сайта «РБК Недвижимость», в какую реальную сумму обойдется квартира по цене в 4 млн. руб., которая берется по ипотеке. Иными словами, каким будет размер переплаты за кредит, ежемесячные платежи с учетом периода кредитования и при нулевом первоначальном взносе без залога.

Несмотря на то, что банков, которые предоставляют жилищные кредиты без первого взноса и залога не так много, однако они все-таки существуют, причем из числа наиболее крупных. В этом случае процент по кредиту окажется выше, нежели ставки по ипотеке с первоначальным взносом.

Таким образом, при оформлении ипотеки под 15% без залога и первоначального взноса на срок в 10 лет, придется каждый месяц платить 64 534 рубля, тогда как переплата по кредитным процентам составляет 3,7 млн. рублей. Иными словами, квартира в результате обойдется не в 4 млн. рублей, а практически в два раза больше – около 7,74 млн. рублей.

При оформлении ипотечного кредита на 15 лет, ежемесячный взнос при остальных таких же условиях составляет 55 983 рублей, а вся переплата по процентам возрастает до 6,1 млн. рублей. Когда ипотека берется на 30 лет, то платить каждый месяц придется 50 578 рублей, тогда как переплата будет более 14 млн. рублей. Иными словами, цена на квартиру будет составлять уже 18 млн. рублей.

Конечно, при наличии возможности внести первоначальный взнос в сумме 10-15% от цены на квартиру, можно уменьшить величину ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, и, соответственно, переплату. Для такой же квартиры при внесении, допустим, 10% стоимости (400 000 рублей), процент может уменьшиться до 12-12,5%. К примеру, ставка составляет 12%. В этом случае ежемесячный платеж будет равняться 51 650 рублей, тогда как переплата по процентам составит около 2,6 млн. руб. Если кредит оформляется на 15 лет, то каждый месяц придется платить 43 000 рублей, а переплата увеличится до 4,2 млн. руб. При взятом на 30 лет кредите ежемесячно придется платить по 37 000 руб., а переплата по кредиту составит 9,7 млн. рублей.

Одновременно с этим при оформлении ипотечного кредита следует учитывать ряд некоторых затрат, которые сопутствуют процессу оформления. Каким образом рассчитывается реальная стоимость жилищного кредита, в том числе комиссии и все затраты при его оформлении? Какие существуют дополнительные расходы в процессе получения ипотеки? В данных вопросах помогает разобраться Роман Слободян, начальник управления по продажам ипотеки.

Расходы делятся на 3 части:

1. Страхование – около 0,6% от размера займа.

2. Проведение оценки недвижимости, которая выполняется в независимой компании – около 5 тысяч рублей для квартиры и 15 тысяч рублей для загородного жилья.

3. Осуществление самой сделки – аренду ячеек, открытие аккредитива, который предназначен для расчета контрагентов (3 тысячи рублей), нотариальные услуги (доверенность, оформление ДКП, расписки и так далее – 7 тысяч рублей), оплату госпошлины за регистрацию в регпалате. В сумме все это составляет около 10 тысяч рублей.

Однако не все данные расходы обязательно появляются в каждой сделке.

Таким образом, вышеприведенные цифры могут говорить сами за себя. Обладать собственным домом - это мечта почти каждого человека, живущего на Земле. Тем не менее, не все могут позволить это себе. В настоящее время какой бы высокой не была стоимость жилья в аренду, ежемесячные платежи по ипотеке все равно выше.

Тем не менее, с другой стороны, безусловно, всегда жалко тех денежных средств, которые выбрасываются, можно сказать, на ветер, а именно, в карман владельцу квартиры, где человек временно проживает. Допустим, за 10 лет при оплате по 30 000 рублей каждый месяц, в общей сложности квартирант отдает 3,6 млн. рублей, за 15 лет – это уже 5,4 млн. руб., тогда как за 30 лет – целых 10,8 млн. рублей.

Выходит, если отказаться от покупки квартиры по цене в 4 млн. руб., которая обойдется в 7,4 млн. рублей при ипотечной кредитовании без первоначального взноса под 15%, то за 10 лет на ветер выбрасывается половина ее стоимости. Иначе говоря, те проценты, которые можно было переплатить банку за собственную квартиру, отдаются совершенно чужому человеку за то, что приходится жить в чужом жилье.

В этом случае, конечно, вопрос стоит в том, есть ли у человека или семьи доходы, которые позволят оформить ипотечный кредит. При их наличии, безусловно, необходимо стараться приобрести собственную квартиру или дом. Кроме того, это, в конце концов, инвестиция в недвижимую собственность, а не потерянные почти просто так деньги. Возможно, не всегда удачная, однако все же инвестиция.

В конце хочется дать пару советов для тех, кто собирается купить новое жилье. Выбирая валюту для ипотеки, следует определить степень риска, на который человек готов пойти при оформлении кредита. В частности, если выбрать рубли, то риск зависимости от курса валютного отсутствует. Тем не менее, валютные кредиты обычно предлагаются по гораздо более выгодным процентным ставкам, нежели рублевые. К примеру, в «Нордеа Банке» разница в ставках достигает 4%. Иными словами, при оформлении небольшого кредита и наличии возможности для его довольно быстрого погашения, например, за 2-3 года (при продаже другой недвижимости), валютная ипотека бывает более выгодной, а риски уменьшаются благодаря короткому сроку и наличию актива для продажи.