Долговая яма: что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку


23 ноября 2013

Долговая яма: что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку

Долговая яма: что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку

Приобретение собственного жилья является насущным вопрос для большинства людей. Тем не менее, учитывая стоимость недвижимости в России, в особенности в больших городах, для многих накопить средства на квартиру или дом не представляется возможным. В результате, чтобы быстрее обзавестись своим жильем, люди готовы оформить в банке ипотечный кредит. Обычно подобный заем выдается на период 10-15-20 лет, что довольно много. За такой отрезок времени может случиться все что угодно: иногда обстоятельства складываются так, что возврат кредита становится затруднительным или почти невозможным. При этом причин для этого может быть сколько угодно. Основные из них – это увольнение с работы, утрата трудоспособности, долгая болезнь, уменьшение доходов.

При возникновении жизненных трудностей и невозможности оплачивать кредит, самым неправильным решением, которое можно принять в такой ситуации, является простое прекращение выплат и избегание общения с банковской организацией. Если начать скрываться от банка, то дальнейшие последствия могут стать довольно печальными. Это, прежде всего, отражается на кредитной истории заемщика. И даже если по прошествии какого-то времени удается решить проблему и закрыть долг, то имеющиеся просрочки зафиксируются в истории, поэтому в будущем такому заемщику может быть отказано в любом кредитовании. Помимо этого, при данных обстоятельствах банковская организация может при помощи суда потребовать досрочного погашения всей суммы долга и уплаты всех штрафов и пени, которые возникли из-за просроченных платежей. Кроме того, до момента полной выплаты кредита судом может быть ограничена свобода передвижения должника, появляется запрет на выезд за рубеж.

По советам экспертов, самым разумным в этой ситуации является вступление в переговоры с кредитным учреждением. Следует в письменном виде сообщить банковской организации о невозможности оплаты кредита в соответствии с графиком платежей и попросить о реструктуризации задолженности. Причем следует иметь в виду, что в обязательном порядке необходимо предъявлять документальное подтверждение того, что заемщик действительно не обладает возможностью погашать кредит. К примеру, можно представить трудовую книжку, где имеется отметка об увольнении, медицинскую карту, в которой указываются проблемы со здоровьем, справку из центра занятости о том, что заемщик стоит на учете как безработный, справку с работы об уменьшении заработной платы и прочее.

Зачастую банковские организации идут навстречу заемщикам и могут предложить другие условия по возврату кредита. Какими могут быть уступки банка? Например, они могут предложить отсрочку платежа, приостановить начисление процентов за просроченные платежи, пересчитать схемы платежей, увеличить период кредита и уменьшить размер ежемесячных выплат. В большинстве случаев новая схема погашения кредита зависит от материального положения заемщика на настоящий момент. Причем, если он успеет провести переговоры с банковской организацией и добиться реструктуризации долга до момента появления первой задолженности, то также избежит начисления пени.

Самым негативным сценарием развития событий для должника является продажа залога. В случае, когда представители банка осознают, что заемщик не способен погасить кредит в долгой перспективе, то жилье, которое было приобретено по ипотеке, будет реализовано. Вырученные денежные средства идут на погашение ипотечного кредита и банковских издержек по реализации жилья, тогда как оставшаяся часть средств или передается заемщику или на них для него покупается новое жилье, но уже меньшей площадью. Причем следует заметить: чем раньше квартира будет продана, тем меньшими окажутся расходы заемщика по штрафам и процентам, а соответственно, тем большее количество средств он сумеет оставить себе после выплаты долга по ипотечному кредиту. Следует отметить, что кроме внесудебной продажи (когда есть взаимная договоренность сторон), существует вариант реализации имущества через суд - при обращении взыскания.

При этом первый вариант является более приемлемым для заемщика и кредитора, нежели суд и те издержки, которые с ним связаны. Однако если клиент решает отказаться возвращать долг и добровольно реализовывать жилье, то банку приходится обращаться в суд. В этом случае нужно понимать, что реализовывать жилье на торгах согласно судебному решению невыгодно, так как недвижимость с торгов часто уходит далеко не по рыночной цене. Следовательно, после осуществления всех выплат заемщик получает намного меньшую сумму, нежели рассчитывал. Порой случается так, что даже после продажи недвижимости заемщик еще остается должен банку.

Хотя следует заметить, что к расторжению сделки по ипотеке и продаже недвижимости банковские организации прибегают в самом крайнем случае. Дело в том, что банк сам заинтересован в долгосрочных выплатах процентов по кредиту со стороны заемщика. Вот почему он обычно старается отыскать компромисс, оставив заемщику ипотечный кредит путем пересмотра его условий.

В свою очередь, выдавая ипотечный кредит, банковские учреждения также стараются застраховать собственные риски. Вот почему одно из условий приобретения жилья по ипотеке – это страховка. Кроме страхования имущества от повреждений или уничтожения, зачастую банки-кредиторы выдвигают дополнительные условия по страхованию жизни либо трудоспособности заемщика. Кроме того, страхуется риск потери собственности на жилье (это называется титульным страхованием). Следует заметить, что страховка для заемщика также в некоторой степени выступает в качестве защиты, несмотря на то, что здесь нужно нести дополнительные траты. При ипотечном кредитовании страховые расходы заемщика составляют примерно 1-1,5% в год от общего остатка по кредиту (учитывая проценты). Что именно может дать страховка? Когда заемщик вдруг оказывается не в состоянии оплачивать кредит, а цена на квартиру не сможет покрыть сумму долга (к примеру, в случае падения цен на жилье), то остаток долга банку погашает уже страховая компания. Иными словами, заемщик не попадет в такую ситуацию, что квартира будет продана, а он останется еще и должником. Помимо этого, обычно у застрахованных заемщиков существует возможность получения кредита при меньшем размере первоначального взноса и под выгодный процент.

При возникновении обстоятельств, когда заемщик не может оплачивать кредит, не следует убегать от проблемы, а нужно понимать, что и банк, и заемщик в одинаковой степени заинтересованы в удачном завершении операции ипотеки. Вот почему при возникновении затруднений с выплатами, банк, скорее всего, спокойно будет реагировать на просьбу заемщика о внесении изменений в ипотечный договор или о проведении реструктуризации и начнет искать оптимальный для него метод погашения кредита. Дело в том, что судебные тяжбы, процесс выселения должника из квартиры, реализация недвижимости на торгах банку обойдутся дороже, нежели конструктивное решение данного вопроса.