Ипотека на строящееся или на готовое жилье - что выбрать


27 ноября 2013

Ипотека на строящееся или на готовое жилье - что выбрать

Ипотека на строящееся или на готовое жилье - что выбрать

Решение оформить ипотечный кредит на жилье зачастую дается довольно непросто с учетом того, что с момента подписания договора заемщик в добровольном порядке обрекает себя на долголетнее и, как правило, не выгодное сотрудничество с кредитным учреждением. Вот почему потенциальный получатель ипотечного кредита должен не просто со всей серьезностью подходить к выбору оптимального банка, но также определиться (с выгодой для себя) с большим количеством параметров, начиная видом ипотечного продукта, валютой кредита и заканчивая методом досрочного погашения кредита.

Одним из основных и первоочередных решений, которое должен принять потенциальный покупатель, является ответ на вопрос: что выгоднее – приобрести готовую квартиру либо внести средства на этапе постройки дома? Так как у обоих вариантов есть преимущества и недостатки, то покупатель должен выбирать с учетом не просто своих финансовых возможностей, а также предпочтений, где не последним является требуемая срочность переехать в новое жилье.

Готовая квартира - быстрее, однако дороже

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья, а также уже достроенной квартиры на первичном рынке дает возможность начала новой жизни в момент оформления ипотеки и подписания нужных формальностей по данной покупке. Важный момент здесь состоит в том, что покупаемую квартиру можно увидеть сразу, благодаря чему можно более точно оценить все ее достоинства и недостатки, а также расположения относительно видов из окна и даже ориентации по разным сторонам света. Во многих случаях готовое жилье означает, что рядом есть уже сложившаяся инфраструктура (школы, магазины, общественный транспорт и тому подобное).

Обычно получение кредита на подобную квартиру является более легким процессом, поскольку кредитование на рынке вторичного жилья несет в себе меньшее число рисков. Кроме того, его практикует большинство банковских организаций. Однако, с другой стороны, кредитные учреждения требуют того, чтобы выбранное жилье удовлетворяло некоторым требованиям, что немного уменьшает выбор. Жилье на вторичном рынке может также принести неприятные моменты, которые связаны, к примеру с неожиданным возникновением законных претендентов на приобретенную недвижимость. Это может стоить покупателю денег, времени и больших нервов. И, в конце концов, довольно важный момент – это цена на квартиру: в среднем за готовую квартиру придется выплатить на 30 процентов больше, нежели за жилье, которое находится на стадии строительства.

Строящееся жилье – немного дешевле, однако рискованнее

Покупка жилья на стадии строительства является довольно соблазнительным вариантом для потенциального покупателя, так как именно в данный период стоимость квадратного метра считается минимальной. Наиболее выгодный момент для вложения денежных средств – это этап закладки фундамента, но в данный период с покупкой связывают самое большое число рисков. Ведь большое количество строек замораживаются на каком-либо промежуточном этапе. Вот почему специалисты советуют покупать строящееся жильё на среднем этапе его готовности, пока стоимость ещё не увеличилась, а риски, что дом окажется не завершенным, уже гораздо ниже.

При решении вложить денежные средства в строящиеся квартиры, покупателю придется набраться немного терпения, поскольку до момента окончания постройки иногда проходит достаточно много времени. Помимо этого, нужно учитывать дополнительные расходы, которые частично нивелирует выгоду от гораздо меньшей стоимости строящегося жилья. Кредитование ипотечных сделок по покупке квартир в таких домах имеет более высокие риски. Вот почему во время периода строительства квартиры ставки иногда увеличиваются до 2,5-3% по сравнению со ставками по ипотечному кредиту на готовое жилье.

Если говорить о строящемся жилье, то существенные риски для банковской организации заключаются не только в степени платежеспособности заемщика, а также в чистоплотности самого застройщика. Иными словами, на стадии строительства кредитное учреждение не может рассчитывать на наличие залога в виде квартиры, так как фактически она существует только в проектной документации. В этом случае в залог заемщик сможет передать только право требования на жилье по договору долевого строительства. И лишь после окончания постройки дома и оформления права собственности, покупаемая квартира станет реальным залогом. Вот почему в некоторых ситуациях кредитное учреждение имеет право потребовать наличия дополнительного обеспечения в форме поручительства либо залога имущества.

Однако, с другой стороны, банка должен получить дополнительные гарантии, что дом будет выстроен в конкретный срок и принят в эксплуатацию. Вот почему, выдавая кредит под приобретение новостройки банк должен проверять не только потенциальных заемщиков, но также необходимую разрешительную документацию на проект от застройщиков и уровень его финансовой устойчивости. Такая проверка иногда занимает достаточно много времени, что очень невыгодно для потенциального заемщика.

Хороший выход для покупателя – это обратиться за кредитом в тот банк, который финансирует как раз строительство того дома, в котором находится подобранная квартира. Здесь говорится о так называемых партнерских программах компании-застройщика и банка. Именно в данном случае банковская организация заинтересована в том, чтобы вложенные в строительство дома денежные средства быстрее им вернулись. Вот почему они стараются предоставить покупателям жилья в этом доме наиболее выгодные условия. Помимо этого, приобретение строящегося жилья в рамках данной программы является страховкой от неожиданных сюрпризов, к примеру, замораживания постройки или же мошенничества с двойной продажей.

Как пример такой партнерской программы может выступать программа кредитования «Запад-рубли» в Банке проектного финансирования. Она предполагает покупку квартир на этапе постройки в многоквартирных домах, где участвует ЗАО «ИСК «ЗАПАД». На стадии строительства и до момента регистрации прав собственности на покупаемую квартиру ставка по кредиту по данной программе составляет от 13,25%. Когда строительство окончено, а собственность уже оформлена, то ставка уменьшается до 12,25%.

Почти тоже самое есть у Райффайзенбанка. Причем ставки по кредиту на покупку жилья в новостройках, аккредитованных банком, составляют от 12,5% до момента регистрации прав собственности и от 11,5% с момента ее регистрации. В виде обеспечения по кредиту потенциальный заемщик должен передавать банковской организации права требования по контракту долевого участия. А когда право собственности оформлено, то в качестве залога выступает приобретенная квартира.