Ипотечная рокировка: как не тратить свои деньги на погашение кредита


1 декабря 2013

Ипотечная рокировка: как не тратить свои деньги на погашение кредита

Ипотечная рокировка: как не тратить свои деньги на погашение кредита

Решившись оформить ипотеку, потенциальные заемщики зачастую начинают думать, каким образом подстраховать себя и укрепить финансовое положение. Вот почему часто появляется вопрос о том, чтобы сдавать ипотечную квартиру в аренду, поскольку в крупных городах, где аренда жилья дорого стоит, при этом цены ежегодно растут, такой вариант может оказаться довольно выгодным взаимозачетом. Причем далеко не каждый заемщик четко понимает, какие права у него есть в отношении к покупаемой в ипотеку квартире, а что банковская организация точно не позволит произвести на законном основании.

Согласно закону «Об ипотеке», у залогодателей есть право, не получая согласия банка (залогодержателя) сдать в аренду недвижимое имущество, заложенное по ипотеке, однако при условии, что сдаваться оно будет на период, который не превышает срока, обеспеченного обязательствами по кредиту. Кроме того, закон подчеркивает, что передать жилье в аренду можно лишь в целях, соответствующих непосредственному назначению имущества.

Тем не менее, существует одно но. Сдавать жилье в аренду можно без согласия банка, если иное не указывается в договоре ипотеки. Как правило, большинство российских банков прописывают в договоре условие «лишь с согласия залогодержателя». Иными словами, заемщик не вправе обременять приобретенную недвижимость арендой либо безвозмездным пользованием, не получив предварительно письменное согласие банка.

В соответствии с законом, недвижимость, которая приобретена на средства ипотечного кредита, принадлежит заемщику, что подтверждает свидетельство регистрации собственности на эту недвижимость, которое выдается владельцу. Однако при этом есть оговорка, говорящая о том, что жилье передано банковской организации в залог по займу. Вот почему кредитное учреждение, являясь залогодержателем, имеет право контролировать, в каком именно состоянии находится то имущество, которое заложено заемщиком, а также то, кто проживает в квартире по факту. Хозяин квартиры вправе зарегистрировать в ней абсолютно всех членов своей семьи. При этом он должен также заблаговременно известить об этом банк, написав заявление и получив затем соответствующее разрешение.

При выявлении незаконного факта сдачи квартиры в аренду банковская организация вправо не просто оштрафовать заемщика в том размере, который прописан в договоре, но также полностью расторгнуть ипотечный договор и потребовать клиента досрочно погасить полученный заем. Хотя, по утверждению экспертов, на практике часть банков даже и не стараются делать это и не используют такую возможность, поскольку для них более важным является ответственность заемщика, которая проявляется в форме постоянных ежемесячных платежей, а также недопущения просрочек по кредиту, чем выявление тех квартир, которые сдаются в аренду. Кроме того, на подобные проверки нужны дополнительные ресурсы.

Однако банками не приветствуется обман и подобная скрытность со стороны заемщика, даже невзирая на то, что сдача жилья в аренду приносит тому дополнительный доход и дает возможность рассчитаться с ипотечным кредитом ранее установленного срока. Дело в том, что, когда ситуация рассматривается с позиции банка, заемщик при сдаче квартиры преследует так называемые предпринимательские цели, следовательно, проценты и цена страховки по данному кредиту должны стать выше. Кроме того, сдача квартиры в аренду влечет новые риски, а именно, арендаторы способны причинить жилью вред, который уменьшит первоначальную стоимость, - а цена подобных рисков гораздо выше.

Тем не менее, в реальности часто заемщики не спешат сообщить банку, что планируют сдавать приобретенное по ипотеке жилье, и какими бы категоричными ни были кредитные учреждения относительно таких сделок, на деле помешать этим планам и поймать такого заемщика за руку вряд ли кто сумеет. Поскольку банк не участвует в составлении арендного договора и не имеет никакого отношения к налогам, эти процессы ложатся на плечи заемщика с арендатором.

Помимо этого, основной риск подобной аренды состоит не просто в возможных санкциях банка, но также в финансовых обязательствах, возникающих перед налоговыми службами. В соответствии с законом все доходы, включая полученные при сдаче в аренду жилья, нужно декларировать, поэтому с них следует уплачивать подоходный налог (13%). Безусловно, арендодатели обычно не соблюдают это правило, и в данной ситуации на них ложится риск ответственности за укрытие доходов и невыплату налогов.

Однако все зависит от конкретной банковской организации. Необходимо очень тщательно читать ипотечный договор, прежде чем его подписать. Некоторые банки действительно накладывают запрет на аренду квартиры, полученной по ипотеке, часть банков прописывают в договоре пункт, согласно которому сдача внаем жилья возможна лишь при согласии банка.

Какие-то банки не контролируют это, поскольку им совершенно все равно, кто именно будет жить в приобретенной в кредит квартире, для них основным требованием является своевременные выплаты по кредиту.

Причем большинство специалистов рекомендуют брать ипотечный кредит на по максимуму возможный период, если планируется сдавать квартиру в аренду, поскольку при большем сроке размер ежемесячных платежей будет меньше, следовательно, жилье, которое сдается в аренду, будет приносить плоды без ущерба семейному бюджету.

Иными словами, фактически ипотечное жилье может оказаться неплохим и довольно прибыльным активом. Вероятность появления проблем при данном типе аренды является минимальной, тогда как уровень доходов будет лишь увеличиваться, поскольку ежемесячные взносы всегда фиксированы (не меняются), а арендная плата регулярно возрастает.