Правила ипотеки: купить квартиру и не попасть в кабалу


7 декабря 2013

Правила ипотеки: купить квартиру и не попасть в кабалу

Правила ипотеки: купить квартиру и не попасть в кабалу

С каждым годом число соотечественников, приобретающих жилье при помощи ипотечных кредитов, возрастает. По некоторым сведениям, к концу 2013 году объем предоставленных ипотечных кредитов, возможно, окажется рекордным и будет превышать 1,2 трлн. руб. Причем у ипотечного кредитования имеется ряд особенностей, с которыми приходится сталкиваться потенциальным заемщикам.

Перед тем, как принять решение об ипотеке, необходимо составить, по крайней мере, примерный план жизни на 10-20 лет вперед. Если решено ввязаться в такое рискованное предприятие, как ипотечный кредит, следует сначала обдумать и хорошо взвесить все возможные риски. По словам руководителя направления по внедрению индивидуального финансового планирования "БКС Премьер" Сергея Дейнека, на практике для абсолютного большинства граждан свое жилье (именно свое, а не съемное) – это очень высокая ценность, но при этом не все действительно понимают, какие именно риски они на себя берут, покупая его в ипотеку.

1. Имеется риск значительной переплаты. На сегодняшний день в России процентные ставки по ипотеке крайне высоки. Согласно последней информации, средняя ставка в предложениях самых крупных банков составляет более 12,4% годовых, что обуславливается намного более большой ставкой рефинансирования в России, нежели в развитых странах. Вот почему переплата по ипотечному кредиту в России является сейчас одной из наиболее высоких в мире, за счет чего ипотечный кредит в нашей стране называют словом "кабала". Очень часто величина переплаты по ипотеке превышает изначальную стоимость покупаемой квартиры.

2. Имеется риск потерять финансовую стабильность. Каждый человек, хоть наемный работник, хоть собственник бизнеса, в любое время подвержен риску потерять постоянный доход хотя бы на какое-то время. На это могут быть самые разные причины. Бизнес в любое время может развалиться, а для восстановления потребуются средства, время и силы; могут уволить с работы, при этом вовсе не из-за профессиональных характеристик сотрудника – возможно, это будет сокращение штата, и тогда человек на время теряет работу и тратит его на поиск новой работы. Однако, когда имеются обязательства по ипотеке, заемщик в любом случае должен продолжить выполнять их, невзирая на все форс-мажорные обстоятельства. Стоит сказать, что вовсе не каждая банковская организация идет навстречу заемщику и, к примеру, делает отсрочку платежа в такой ситуации.

3. Стоит помнить о валютных рисках. Большинство людей помнят по-прежнему кризис 2008 года, во время которого по причине быстрого обесценивания рубля имеющиеся ипотечные валютные кредиты почти мгновенно стали для большинства россиян источником огромных проблем. Во избежание валютных рисков необходимо придерживаться простого правила: кредит нужно брать в той валюте, в какой заемщик получает постоянный доход.

И, наконец, по словам С.Дейнека, необходимо адекватно оценивать другие риски, которых также очень много. Планируете ли вы в течение всей жизни проживать в этом городе и стране или были мысли о переезде. Возможно, целесообразнее изучить предложения относительно жилья в предполагаемом месте проживания (цена на жилье и размер ставки могут быть там гораздо привлекательнее). Когда вы все-таки возьмете квартиру по ипотечному кредиту, что делать с ней в случае переезда? Достаточно ли у вас средств не просто на первоначальный взнос, но также на оплату страховых услуг, услуг оценщика, нотариуса, брокера, риэлтора и прочее? Если не предусмотреть соответствующую сумму в "фонде покупке жилья", вероятно, что к ипотечному кредиту дополнительно придется еще оформить и кредит потребительский.

Преимущества покупки жилья по ипотечному кредиту

Безусловно, добавляет С.Дейнека, существуют контраргументы, узнав о которых, кому-то захочется взять квартиру в ипотеку сразу, а именно:

- темпы увеличения стоимости жилья в РФ по-прежнему довольно высокие: чтобы сравнить, 10 лет назад 2-комнатная квартира улучшенной планировки в столице стоила 40-50 тысяч долларов, тогда как сейчас в среднем стоимость аналогичного жилья составляет минимум 200 тыс. долларов (в зависимости от района);

- не останавливается рост стоимости на квартиры, которые сдаются в аренду, причем размер платежа по ипотеке, как правило, стабилен в течение всего периода выплат;

- в случае, когда заемщик – действительно квалифицированный специалист, уровень его прибыли обладает свойством расти каждый год, что снижает относительный размер выплат по ипотечному кредиту;

- покупая квартиру в кредит, любой человек все-таки получает долгожданное "собственное" жилье, которое, как ранее говорилось, является безусловной ценностью для многих людей. В своей квартире можно выполнить ремонт по своему вкусу, можно вложить в нее средства, пропадает проблема постоянных переездов, которая характерна для людей, которым приходится постоянно снимать жилье.

Тем не менее, по мнению эксперта, даже когда человек окончательно взвесил "за" и "против", тщательно все продумал и решился все-таки приобрести жилья в ипотеку, необходимо позаботиться о первоначальном взносе.

Тонкости и особенности первоначального взноса

Первоначальным взносом называют часть стоимости квартиры или какого-то иного имущества, покупаемого в кредит, которую должен иметь заемщик для получения права на кредит.

С учетом того, что банк при выдаче ипотеки оформляет в залог полностью всю квартиру, следует понимать следующее: чем большим будет размер первого взноса, тем будет больше возможностей получить одобрение банка по кредиту и получить более выгодные условия по процентам.

Почти для всех банковских организаций первоначальный взнос – это основной критерий первичного отсева потенциальных заемщиков. Даже в случае, когда у клиента прекрасные параметры для кредитования, однако нет первоначального взноса, это вызовет у банка, по крайней мере, настороженность. Безусловно, существуют банки, предлагающие кредитование с уменьшенным первоначальным взносом, а порой совсем без него. Однако условия кредитования в данном случае меняются в более худшую сторону, поскольку банку приходится брать на себя риски, оплачивать которые будет потенциальный заемщик – или увеличенными процентами, или оформлением дополнительного залога на уже имеющуюся недвижимость.

Как скопить сумму на первоначальный взнос?

Многие эксперты дают клиентам один довольно универсальный совет: перед началом вкладывания инвестиций в накопление средств для первоначального взноса, нужно поставить перед собой четкую цель и создать алгоритм строгих действий:

- сначала нужно проанализировать ситуацию рынка недвижимости, оценить текущую цену на квартиры в полюбившемся районе, отследить динамику увеличения стоимости за несколько последних лет;

- далее следует проанализировать текущую структуру активов, ответить на вопросы по поводу того, какое количество средств вы готовы вложить уже сейчас и из каких источников они возьмутся;

- затем необходимо оценить доходы и расходы, это даст возможность понять, сколько в среднем можно добавить к первоначальной сумме для скорейшего увеличения капитала;

- с учетом проведенного анализа нужно определиться с удобными сроками накопления средств для первоначального взноса, исходя из того, что многие банков намного охотнее выдают ипотеку при первоначальном взносе минимум в 30% от цены на жилье;

- нужно учесть, что рост стоимости некоторых типов квартир может оказаться выше уровня доходности депозитов в банках. Вот почему следует быть готовым к тому, что придется рассмотреть иные финансовые инструменты для инвестирования – какие-то из них могут, в частности, принести доходность в 15-25 процентов годовых.

Таким образом, если вы определились с суммой, сроками и необходимой доходностью, можно начать выбирать финансовые инструменты и копить средства для первоначального взноса. В случае, когда такие аналитические операции будут даваться нелегко, можно обратиться за помощью к финансовому советнику, способному дать квалифицированную консультацию по наиболее сложным вопросам и подобрать оптимальные финансовые инструменты.