Ипотека от премьера: когда ставки снизятся до 9%


17 февраля 2014

Ипотека от премьера: когда ставки снизятся до 9%

alt

Спрос на ипотечные займы в России постоянно растет. Мечта о приобретении собственного жилья побуждает россиян пойти в банк, невзирая на высокие процентные ставки. Согласно сведениям Росреестра, в прошлом году доля оформленных сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки увеличилась с 20,5 % до 24,6%. При этом значительно выросла доля предоставления ипотеки на новостройки: с 45% до 85% (сегмент класса эконом), с 30% до 50% (сегмент класса бизнес).

Однако, по мнению экспертов, темпы прироста количества ипотечных кредитов начинают уменьшаться. Они связывают такой процесс с остановкой эффекта активного рыночного восстановления после кризиса. По утверждению экспертов АИЖК фундаментальные факторы экономики способствуют замедлению темпов развития ипотечных кредитов в будущем. В АИЖК полагают, что настоящая ситуация отличается увеличением скрытых рисков, чья реализация может в будущем вызвать не просто приостановку роста рынка ипотечного кредитования, а также начало его сжатия.

«Ключевая проблема ипотечного рынка – это высокие процентные ставки - на сегодняшний день данный показатель находится в районе 12,6%, - дает комментарии Антон Сороко, аналитик инвест-холдинга «Финам». По его словам, высокие ставки по ипотечным кредитам в России сформированы в основном по причине высокого уровня инфляции, низкой оптимизации расходов банковского сектора и больших страховых рисков, из-за чего можно наблюдать подобный рост стоимости займов на довольно длинных сроках.

На необходимость уменьшить ставки указал в мае 2012 г. Владимир Путин, заявивший в то время, что к 2018 г. в среднем стоимость рублевых займов по ипотеке не должна быть больше уровня инфляции + 2,2%.

Однако в апреле 2013 года задача была конкретизирована премьер-министром Дмитрием Медведевым, который призвал вывести ставки по ипотеке в России уже в 2013 г. на уровень 9-10 процентов. По словам Медведева, в России, довольно большая разница банковской ставки, ставки рефинансирования в ЦБ РФ и реальной ипотечной ставки. Такого быть не должно. Разница должна составлять 1,5-2%.

По мнению Антона Сороко, 13% является действительно высокой платой за заемные денежные средства, сравнивая со ставками в странах Запада. Здесь следует заметить, что 12-13% - это довольно важный для потребителя уровень с точки зрения психологии. Ипотека, которая стоит столько, расценивается в качестве дорогой. От правительства в данной ситуации нужна активная работа по уменьшению инфляционных долгосрочных ожиданий, росту стабильности нацвалюты и уменьшению операционных издержек кредитного учреждения. Подобные меры должны вызвать снижение спрэда между ключевыми ипотечной и процентной ставками.

Прошлый год смог порадовать наметившейся тенденцией к уменьшению ставок по ипотеке. Плавность снижения ставок можно наблюдать со второго квартала 2013 г.: с марта по октябрь ставки уменьшились с 12,9 до 12,3%. Иными словами, впервые ставки по ипотечному кредиту опустились ниже, нежели в аналогичном периоде 2012 года (на октябрь 2012 г. они составляли 12,4%). Невзирая на это, ставки все равно остаются гораздо выше, чем обозначенный премьер-министром диапазон. На таком фоне появляется вопрос: даст ли тенденция, сложившаяся в 2013 году, основание полагать, что такое поручение Медведева будет получено хотя бы в 2014 году?

По мнению Сергея Дейнека, эксперта банка «БКС Премьер», ипотека может уменьшиться хотя бы до верхнего уровня границы диапазона (иными словами, до 10% годовых) лишь в случае, когда данные ставки будут выгодными банковским организациям. Для получения дохода от кредитов, банки должны перекрывать размер тех процентных ставок, по которым сами они привлекают к себе денежные средства. Иными словами, чтобы предложить дешевую ипотеку, банки должны привлекать «дешевые» средства. При этом ставка рефинансирования в России находится на довольно высоком уровне - 8,25%. Поскольку банками в ставки по кредитам закладывается не только маржа, но также риски, уменьшение средних ставок до 10% при данной ставке рефинансирования (и ставкам по депозитам) видится в ближайшем будущем маловероятным.

По мнению Антона Сороко, общее значимое уменьшение ставок будет осуществляться довольно медленно. Вероятность достичь целевого уровня в 9-10% в следующем (2014) г. оценивается как маловероятное. Уменьшение стоимости заимствования по долгосрочным кредитам – это длительная задача, решение которой возможно лишь в перспективе 3-5 лет. На протяжении 2014 года динамика ставок окажется сильно зависимой от монетарной политики ЦБ РФ.

Таким образом, на что можно рассчитывать потенциальным ипотечным заемщикам в текущем году? АИЖК не исключает возможность того, что во 2-м полугодии 2014 г. ставки по ипотечным кредитам могут снизиться ниже 12%. По мнению экспертов, средневзвешенная ставка предоставления кредита в 2014 г. будет составлять 12-12,5% (в рублях), а при благоприятном развитии ситуации со второго полугодия 2014 г. ставка по жилищным кредитам, возможно, опуститься ниже, чем 12%.